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地产泡泡(14)

2005年03月15日16:14:14网易文化 宋押司

  金煌地产的董事长王光明再三向我保证,只要我帮助他拿到183号地块,以后的策划算我的,费用可以占到总营业额的1%.那块地并不大,也就170亩,而且地处郊县银山某镇,相对这个城市来说,算是偏远的。虽然良珠、银山两个县已划入这个省城的城区,但仍然享有原土地出让管理权限不变的政策。事情的麻烦之处在于,银山方面明确提出这块土地要招标出让。

  这让王光明犯难,他没有足够的资金跟其他开发商硬拼。但是如果拿这块地失败,他也还有另一个计划,就是拿另一块油水更大的地。银山那块地他称之为A地块,这块地他称为B地块。B地块地处城西姜村商住区西边,紧靠西荡湿地保护区,原来隶属良珠县。当时钱山置地有限公司以每亩10万元的价格从良珠县政府手中协议取得。现在已经积压多年。

  最近钱山公司资金紧张,准备把这块地转让给有实力的公司联合开发。我上次和他们曾合作过安平的一个商场项目,这次正在接触郊县平安一个据说位于古代某朝皇宫所在地的项目的前期策划,因此与他们较熟,获知这个信息,有一次无意之中透露给了王光明。王光明当场双目放光,表示了强烈的兴趣。王光明自从开发完青龙光明大厦之后,土地面临饥渴,目前正在开发的只有一个8万方的小楼盘,而B地块现在的市价最起码也在每亩300万以上。就算以当初协议价的10倍100万/亩算,土地一经到手就已发了大财。所以王光明对B地块更为重视。

  “钱山公司这边,我只能起个牵线搭桥的作用,成与不成是你们的事情。”在青龙宾馆的大堂吧落座之后,我把话挑明。

  “那当然。”王光明拿出一支雪茄烟,点上。“哦我给你们介绍。”王光明还带了他的策划部经理。策划部经理是个女的,嘴唇很薄,前额左侧有一道色斑,胸脯略显扁平。

  “黄瑛,不是销售部经理吗,我们不是早就认识了吗?”我睁大眼睛说。那次他们位于青龙的光明大厦写字楼招标策划公司,我去投标,她就在其中。

  “我现在调策划部了。”黄瑛看我一眼。

  由此看来王光明的公司在人事方面不是很严格。策划部和销售部的工作性质大有不同,懂策划的未必懂销售。但小公司,往往每个人都会眉毛胡子一把抓,所以也很正常。

  “光明大厦后来做得不好,没找你们不能怪我哦。”黄瑛说。

  “要怪你。”我似嗔非嗔道。说完发现,虽然这女人长相一般,眼神却风情不凡。

  光明大厦虽是个小项目,但当时房交会刚刚结束,我公司工作不是很多,所以接到金煌地产的招标邀请书后,我们做了认真的准备。市调部集中全力把这个城市及周边的写字楼市场摸了个遍,我则研究了国际新型写字楼的发展趋势。经过两个多星期的准备,弄了厚厚的一份报告出来。报告提交之后,双方公司的人都一致叫好。当时王光明还专门在招标会议之前约我谈了一次。我向他详细讲述了当前这个城市写字楼的市场形势以及应对策略。我认为,虽然我们这个项目在地段上有绝对的优势,但竞争相当激烈。从大的方面看,这个城市写字楼的地段集聚地会在明珠江新城的CBD地区,从小的方面看,青龙一带由于租金过高、配套老化、总体商务成本不尽合理,已有不少公司在往外搬迁。在这样的情况下,这个项目弄不好会成为烂尾楼。因此,要使这个项目成功,必须独辟蹊径。一方面,定位要独特、鲜明,另一方面,在销售策略上,要有一套全新的思路。

  “你们分析得很对,我们也意识到了这样的问题。”当时王光明非常诚恳,于是我把方案详细地给他解释了一遍。强调了在运动中办公的新概念。“只有这样,才是对青龙这个地块价值的最大利用。青龙体育中心、青龙体育广场闻名远近,青龙周边有两所综合性大学,而离天堂湖又只隔一座山。人们冲着青龙来,就是冲着这里的自然条件和人文传统。这样的东西,不但不能抹煞,反而要发扬光大。”

  然而,这个方案最终没有实施。他们后来竟然把写字楼改成了单身公寓。这使王光明发了一笔意外之财。把写字楼变成单身公寓的卑鄙行为让我觉得可笑,所以这次王光明的承诺,我并不放在心上。B地块,他注定失败。因为他和钱山置地太相似了。钱山地产的目标是捞一票就算一票,王光明虽然目标不是这样,做法却也就是捞一票算一票。这样的针尖碰上那样的麦芒,合作失败才是情理之中的。而且据我所知,盯住钱山置地那块地的开发商,绝对不会是王光明一家。

  因此,我算准了王光明最终更多的精力只能投入到银山那块地上。最后,我给他们双方约了时间,让他跟钱山置地的几个人会面,并说好银山那块地一定帮他,就提前离开青龙饭店,路上给王实辅打电话,问李嫣的表现怎么样。王实辅说小姑娘不是很专业,但看在你的面子上,我已安排她参加一个培训班的课程了。我说哥们就是哥们,就挂了电话。

  当初,光明大厦从写字楼变成单身公寓,金煌房产黑箱操作,我本来想敲它一下,后来因看到可能还有其他合作项目而作罢。写字楼的产权是50年,住宅的产权是70年。购买写字楼的首付款6成,购买住宅的首付款则是2-3成。在把写字楼改为单身公寓之后,由于出售的方式依然是写字楼的方式,这就意味着能够收到更多的首付回款,而同时由于产品已是住宅,又有了比写字楼更快、更高的销售率。开始的时候,我没有想到王光明会用这一招,这一招的确够损的。在这个城市,向来是住宅好卖,而写字楼的风险很大;同时,住宅的单价和写字楼的单价竟然差不多在同一水平线上。

  在销售过程中,这家伙还以把购房款和装修款分开的方式来逃税。光明大厦一套单身公寓,购房发票上的数字是实际支付金额的2/3.例如一套面积为60平方的单身公寓的单价是8000元,总价48万元。但购房发票票面金额却只有32万元,另外的1/3即16万元则由一个中介开一张装修费收据代替。

  事实上,无论是商铺或办公楼,改造成公寓都属于变更用地性质。但这样的事情真有很多,未见得有什么处罚落他们头上。

  有那么多的人做着各种各样的坏事,未见得有什么会有什么报应。这些年的所见所闻,已使我不相信因果报应了。




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