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地产泡泡(17)

2005年03月15日16:22:39网易文化 宋押司

  天府公司那位于金月区月亮湖开发区的1800亩的别墅项目的规划终于出来了。唐娜通知我到他们公司参加规划评审。

  规划方案、总平面图、三张效果图。这是前阶段他们联合建筑设计院所做出来的全部成绩。我远远瞥到总平和效果图,立即明白他们能做到什么程度,能做出什么样的东西来了。

  方方正正、规规矩矩的园区中间,点缀着一个圆形的游泳池和几座假山。游泳池旁边有一座公建,显然就是会所。房子是行列式排列,前后两幢之间都有一个庭院。至于建筑效果图,一看,不是玫瑰花园就是人间仙境别墅区那种风格。如果做出这两种风格,已经很不错了,只是,一般只能模仿到表面,不能更深入。

  “我一直在思考这块地,这个项目,我是希望……”看了总体规划方案之后,我觉得有必要说一下我的看法,毕竟这个项目是我公司将接到的一个最大的单子。如果签约成功,我几乎可以不接其他案子就可以安然无恙。

  我说,金月区月亮湖开发区属于这个城市远郊。这个城市风光举世闻名,其郊区当然以风光为亮点。因此,仅凭处于这个城市远郊这一点,已构成一定的吸引力。但相比这个城市郊区其他板块,如十八涧,如憩林,如东沙,月亮湖区块在风景、交通、配套、服务等各方面并不具备特别优势。比较同板块中的其他别墅项目,在交通配套等方面的不足也是明显的。鉴于郊区各板块均有大量楼盘开发,这一项目的竞争产品应该是整个这个城市范围内的郊区房产。在当前的形势下,别墅市场的竞争相对激烈,而且消费者对产品的分析能力与要求都在提高,因此,要加快资金回笼,树立企业品牌,就必须具有强势的核心竞争力,树立差异化甚至先行者的形象。

  我说了一通,但是还没有说到要害。

  就自然环境而言,本案具备与其他郊区楼盘竞争的前提。地块东西狭长,由东偏南向西偏北地势渐高,区内缓坡起伏,四面青山环抱,东南面的山体略低,中间有山坡,山谷之间有溪流。地块内主要有四溪五湖,池塘密布,溪水清澈,有一定流量,可在有利用价值的湖泊或地势低洼地方充分规划建造水景。本地块最有特点的地方是南面有一处山峰突兀。虽然南面由于山峰的阻挡,视线、日照可能会稍受影响,但无关大局,有许多方法可以解决,如可考虑在此规划公建配套。本区块拆迁户较少,无水源污染。离国道较远,无汽车噪声。本地块拥有不可多得的多自然、多生态原始生态环境,植被丰富,树木茂盛,犹如空谷幽兰, 拥有真山真水,比春阳山居别墅区、十里长溪排屋区有着更加优越的自然环境。

  但此一项,只是前提,而并不是核心竞争优势。于是我继续深入。

  与周边房产比较,本案除了交通配套等方面无长处,却也有其特点。在01省道两帝,青阳山庄、望云山庄、十里长溪排屋区、春阳山居别墅区基本上在一个区域,它们离01省道较近,交通十分方便。而本案却在沿01省道两三公里之外,进到此地块,道路可谓曲折。这在一般人看来,是一大缺陷,但恰恰是这一缺陷,可大大利用,使其转化为一大优势。离开01省道,进入九龙大道,沿路多弯道,多曲折,而且两旁有民居,有农田,这对久离自然的都市人,其实是一种奇妙的风景。这风景主要是人文风景。

  “我们对本案核心竞争优势的提炼,正是以此为出发点。”我强调。我扫了一眼与会的邹祥辉、唐娜以及众多的中层干部、设计师、规划师。

  邹祥辉点点头,示意我说下去。

  “我觉得,市场在要求我们,必须做出与众不同的产品。”我顿了一下,我看到唐娜眼睛一亮。这个对唐娜很重要,这里有她的股份。但是,她成功了又怎么样呢?她与邹祥辉是越绑越紧了。如果失败,他们的分手就很容易,如果成功呢?老邹是否会让她独立去做公司?我不知道。

  “根据目前的竞争态势和开发商自身的实际情况,结合本地块的优劣势分析,我们认为必须细分目标客户市场,充分把握客户需求,我们的产品必须是针对他们而量身定做。另一方面,这个城市别墅供应量大增,这个城市远郊别墅将面临激烈的竞争,春阳山居别墅区、十里长溪排屋区也面临较大的销售压力,本案地块优势并不明显,产品的同质化也加剧了远郊别墅的竞争激烈程度,未来一段时间将出现现房或准现房的比拼竞争局面,开发商将进入比环境、比建筑品质、比资金实力的时代。我们的规划原则是区隔市场、产品创新、稳妥开发、总价控制、品质优良、环境一流、配套齐全。基于此,我们认为本地块应建造具有独创性的产品,并以强势性的概念,坚决推广之。”我想发言到这里为止,应该向要害之处深入了,如果这个时候没有人反对,就意味着我接下去的方案将被采纳80%以上。但肯定会有人反对。

  果不其然,一个愣头青发言说,说:“我们不能做太独创的产品,这样太冒险了。”

  一个建筑师模样的家伙说:“市场的情况我不懂,对产品来说,如果要推出以前没有的产品,那也是很冒险的。”

  “我们的客户在哪儿呢?”一个漂亮的销售人员模样的女人说,“产品越特别,客户就越单一,也越少。这对销售是有压力的。”

  “让他继续说下去。”邹祥辉说。

  “我们的产品,只要有一部分人喜欢就够了。”我语气果断,“索尼创始人盛田昭夫说得非常有道理:不要把产品卖给所有的人。的确!索尼能取得巨大的成功不是没有道理的。我认为,从客户的角度,我们的目标客户仅限于:1、潮流追随者、厌恶城市生活者;2、其他。当然,说得堂皇一点,这里所说客户就是所谓的中产阶层、BOBOS一族。想想看,只要吸引这些目标客户的一部分,就已足够消化我们的产品。在这一点上,我们将来的广告将打出:有限的套数,仅售给热爱生活,且对生活怀有好奇的人!”

  自以为是地说,我对这个城市别墅的思考是比较成熟的。别墅是人们理想生活的表现。对于人们的理想生活是什么,难道我还不够理解吗?我流浪这么多年,算命、写歌、搞乐队、做广告,这不都是为着一个理想的生活吗?

  “你缺少的就是对自己的策划。”在北京的时候,杨妮经常这样说我。那时我还没有涉足广告,但对于一个艺术青年如何在演艺圈发展却颇有感觉。几乎可以说,这种感觉的发扬,是杨妮成功立足的保障之一。我给她设计了一条道路,并为即将走上这条道路的她设计了一个固定的形象、写了一系列的歌词。以后,她果真成功了,她的形象如此鲜明:一个在全球流浪的国内女歌手;她的歌词如此独特。譬如其中一首的这两句:“……看!春天,花开得这么多这么美/我们采红的、绿的、紫的、无色的花/我们采啊采啊,我们去年冬天剩下来的冷冷的心情/反被花一点点采了去/我们从前天晚上就停留不去的黑黑的痛黑黑的苦/也被花一点点采了去……”

  是的,在广告方面,我颇有天赋。我一进入广告界,立即就摇身一变,成为一个现代城市的小资。这在我的北漂时代是一种奢望。可以说,我从社会边缘人变成社会一员,就是因为广告。短短几年,我已经变成一个所谓的“资深策划人”。就是这样。对的,事情就是这样。可是,为什么会是这样呢?这是我以前想要的吗?我不是做音乐的吗?我不是想成为一个歌手吗?就像鲍勃。迪伦、约翰。例农、崔健这样的?写歌词、搞乐队,忙得最后,我成了一个房地产策划者。这真是一个人生的笑话。

  “他说的是一个方向,我希望大家都考虑一下。我个人认为,这个方向是对的。我们公司一直提倡创新精神,这不就是吗?策划公司配合我们的营销部,做个详细的市场调查报告。两周时间出来。两周后我们再开一次碰头会。设计院方面,下午另开一次会议,讨论产品创新问题。”邹祥辉作了总结,最后对我说,“下午的会议你也要参加。”

  大家陆续散开,邹祥辉叫我和唐娜跟他到小会议室,说谈一谈合作协议的事。我们在小会议室里落坐。邹祥辉正要说什么,手机响了。里面说了一句什么,他“腾”地站了起来。

  “狗娘养的,有这事?在哪?我马上来!你拖住他,叫他别走!”

  我和唐娜对视了一眼。唐娜问什么事。邹祥辉没答理,打电话给保安部经理,命令带上8个保安,换上便装,带着铁锒头之类的工具,跟他出发。

  “究竟发生了什么事?”唐娜吓得脸色发白。

  “有人竟然打我儿子!”

  “什么?”

  “有人打了我儿子两个耳光!”

  一会儿一批保安就来了。邹祥辉挥了挥手,立马就走。走到门口,回身对唐娜说:“你马上叫财务部给我开两张支票,一张150万,一张300万。然后追上我的车过来。”


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