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地产泡泡(26)

2005年03月15日16:28:10网易文化 宋押司

  在邹祥辉发怒之后,王光明的事情就对我就显得重要起来。钱山置地能不能摆平还要过好长时间,因为事情的解决到最终的结果,有一个滞后期;而且这块地我起不了多大作用,邹光明也没有承诺拿地之后把策划给我做。我除了也许能收点介绍费,其他没有什么好处。

  因此,我决定要促成王光明的金煌地产拿下银山那块地。通过帮他策划、走关系及其他方式拿下地,销售额的1%就做我策划费,这样,我弄它个几百万应该没有问题。我计算了一下,银山那块170亩的地,约有113339平方米,根据那边的情况,以容积率1.5计算,建筑面积可达17万平方米。扣除公建面积约1万方,以那个地块目前的房价3800元每方计算,则总的销售额可达60800万,即约有6.1亿。它的1%,那该是610万。这么一算,比做邹祥辉的项目还来钱。当然,风险很大,所以我本来是放弃了的。现在既然老邹那边有问题,我只好设法要去搞成这件事了。

  现在的问题是,如果要帮他弄到这块公开招标拍卖的土地,就必须采取这个措施:首先是要让这块地的拍卖实行“封顶价”的方式,即等于或低于但最接近封顶价的公司中标。具体方法是竞标者先将自己定的标价投入箱内,然后由相关领导宣布“封顶价”,接着再依次报出各家的投标价格。如果采用这种方法,那么下一步只要弄到它的封顶价,就有80%的把握拿下这块地了。另外20%的把握,就要看当时相关拍卖人员和领导的反应了。如果有公司和这边报出同样的价,都是封项价,那么领导就要见机行事,找个借口灭掉另一个公司。

  我向王光明陈述利害关系,告诉他,风险和机会并存。这事,我们大家都有风险,因此,在办这件事之前,我们之间应该有个书面的秘密协议。王光明很紧张,说要书面协议做什么,我们还不够哥们吗?我暗笑,跟你哥们?那真是见鬼了。协议上写明,在我的策划下,以甲方金煌的既定价格拿到地块后,项目的策划由乙方我司承担,策划费为销售额的1%;如果中间项目出现问题不能进行下去,则甲方需付给乙方前期劳务费20万。另附:拿地过程中所需要费用,由甲方承担。

  王光明把第二条“如果中间项目出现问题不能进行下去,则甲方需付给乙方前期劳务费20万”中的20万硬是压到15万才肯签约。秘密协议签好以后第二天,黄瑛来电话约我吃饭。我警觉地说是不是有阴谋?她说什么呀,请你吃饭还要阴谋?是特来谢你的,你上次的主意一定正在起作用啊。我笑说那好,没有阴谋就好。后来在文化路的广合缘饭店碰面时,黄瑛问:“是不是发生什么事了?这么敏感?”

  “是有事,你怎么会不知道?”

  “我怎么知道?”黄瑛从服务生手里接过菜谱说。

  “我来点,介绍你几个特色菜。”我点了这家店的几个招牌菜,全是我爱吃的,皮蛋蒸豆腐、本鸡汁汤等等。

  “究竟什么事?”

  “你们公司现在不是没有现成的地了吧?你们王总在拿地,这个你知道吧?”

  “到处在找地呀,再没有项目公司就要倒闭了。”

  看来她的确不知道。王光明在这事上还是小心的。

  “你呀,没事,一起吃个饭不行呀?这么紧张。”黄瑛笑了。我不好意思地搔搔头皮,心里越发紧张了。她不会是看上我了吧?可怕,不敢想象。

  “我现在做策划部经理了,说实在的,对策划很外行,我想向你多请教。”

  我嘘了一口气,只这样,那就好了。

  “没问题,你可以随时找我。”我打哈哈道。

  “我有一个问题,好多年都没有搞清楚,”她从服务生手里接过一盘菜,“你说,真的,这个城市的房价,究竟为什么会这样?到底是怎么定出来的?”

  “这个你们王总很清楚嘛。”

  “他说过他的观点,但还是无法解开我的疑惑。我参加一些房产培训课程的时候,专家们也讲过,但我觉得他们都没有讲到位。”

  “他们都讲不清楚,那我更不行了。”

  “我一定要听听你的看法。”黄瑛扭了扭腰,我赶紧低下头。

  其实这个问题,又有谁能稿得清楚?所以我说:“其实也没有必要搞得很清楚,因为,数字是变动的,其实谁也不会搞得清楚的。”我想我如果搞得清楚,那还不去赚这个钱。其实我根本搞不清楚。我在这个行业,已经是越来越糊涂了。我想再去做音乐,写歌;我想到乡村去隐居。可是,我要先挣到300万。

  “不搞清楚不行!我手头有好几套房子呢!”黄瑛说。

  “几套?”

  “好多套!”

  “哦,”我笑,“阳光灿烂一套,行长手上弄了两套。三套,还有吗?”

  “还有,自己公司的。我们公司自己的房子,不炒不是亏了吗?有好多折扣的。”

  “但你以前身为销售部经理,居然会不明白如何从炒房中挣钱?这我倒奇怪了。你看好多房产公司做销售的,都发了财了。”

  “我不也是挣了些钱的吗,不然又怎么买得起这么多房子呢?我只是把挣来的钱又投到房子里了。现在呢,感觉心慌慌的,总觉得房价到顶了,别人呢,也不太会来接盘了。”

  “……”

  “我其实是担心。你想,我去年巴黎公寓的一套房,买的时候是6000一方,现在一下就到了9000了,我都害怕。我买的几套房都是这样,一个劲地疯涨。可是我没觉得它们有什么值得升值的。你想想看,我150方的房子,一下子就涨了将近50万,这算什么呢?这些钱是从哪里来的呢?它最终总要有个源头对吧?我不知道这个源头。我总觉得所有的人都在盲目抬价。我觉得这很危险。”

  我看着黄瑛,我想这个城市这样的人真是太多了。他们倍感房子带来的压力。买是压力,不买也是压力。买了,怕不涨,怕涨得不合理最后崩盘什么都捞不到;不买,怕涨上去了人家都发财等于自己是亏了。

  天可怜见。

  我支支吾吾、插科打诨地应付他,说我想得仔细点,下次碰面时再告诉她。她死活不答应,于是乎,我只好答应我列个清单,第二天发传真给她。第二天,我果真给黄瑛发了个传真。上写:我们城市房价的结构是:砖混结构建筑,普通住宅售价在6000~6800元/平方米,均价6400元/平方米,框架结构住宅售价7200~8000元/平方米,均价7600元/平方米,写字楼售价8500元/平方米。其中砖混结构建筑普通售价构成是: 前期费用200~300元/平方米,这是用来搞关系的;土地成本3000~3500元。这是房价中最大的一块,占到房价的50%.这一块收入是政府的。政府的土地则是在拆迁过程中向私宅户主无偿收缴的而来的,成本极低,有时几乎可算为零。还有是税收300~500元/平方米,管理费300~500元/平方米,这两项数目也不小。这些都是政府的收入。建筑及拆迁安置费是800~1000元/平方米。最后一项,就是开发产商的利润了。一般情况下,开发商的利润达到20%以上。所以,不管政府从中拿走多少,房产业行业依然还是一个暴利行业。这个行业是产生百万富翁最多的,福布斯中国亿万富翁排行榜前50名,几乎都在涉足房地产。这么一段文字,独立出来看,多像一首诗,一首物质之诗,当然,它并没有把物质给写透。

  当我在A4纸上读这段文字的时候,我想起了多年以前,在北京,在一张打印纸上读刚给杨妮写的一首歌词的情形。我找出一盒旧磁带,挑到这首歌,抖索着双手,把它插进一台破旧的录音机,放了起来:

  我的歌啊偷偷地戴上了我的翅膀在我想远走高飞的时候,她会一下子飞到天上去在我想要到达的、远方的远方她已经在旋转。她一直从我的内心舞到我们生活的外面翅膀,我的幻想就是我的翅膀带着我的歌声飞啊飞我也是翅膀,歌的翅膀,带着她的芬芳和呼喊飞啊飞一对翅膀,我是左边的一只,我的歌是右边的一只我们共同的梦穿着它们,飞啊飞在蓝蓝的天空飞,飞得无影无踪……

  这是我们自己录制的一首歌,从来没有正式发行。我知道杨妮也不会再唱这首肤浅的歌,它只是一种纪念,见证我们的卑微而易逝的青春。




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